LA TIERRA DEL NEGOCIADO INTERMINABLE
Por Andrés Cárdenas y Héctor Bóbeda
A un mes de aprobada la nueva Ley de Catastro, la mayoría oficialista buscó con una maniobra exprés acelerar el ingreso a la Legislatura porteña del convenio del GCBA con la constructora IRSA para erigir el complejo náutico de lujo “Costa Urbana”, un proyecto de barrio cerrado, en terrenos de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors, fuente de negociados desde los años ’60. El intento pudo ser detenido por la falta de estudios de impacto ambiental pero buscarán seguir llevándolo adelante por todos los medios.
El caminante desprevenido que transita la Costanera porteña bien al sur hallará más allá del barrio Rodrigo Bueno una postal apocalíptica, mezcla de Neverland criollo en ruinas e instantánea de Chernobyl, con juegos infantiles abandonados, al igual que la otrora confitería vanguardista en forma de hongo truncado, testigos mudos del paseo público de la ex Ciudad Deportiva del Club Atlético Juniors de los años 70: las que alguna vez fueron tierras ganadas al río, destinadas al esparcimiento popular fueron luego vendidas para usufructo privado y hoy pueden consolidar en caso de avanzar el proyecto de náutico de lujo de IRSA, un apéndice de Puerto Madero, todavía más lujoso y excluyente, a la vez que uno de los mayores despojos de tierras y fraude al bien común.
“El proceso de creación de la Ciudad Deportiva de Boca Juniors comenzó en 1964 durante el gobierno de Arturo Illia con un ambicioso proyecto que preveía un estadio para 150 mil personas. La dictadura militar tuvo un papel preponderante en 1978 cuando gobernaba Jorge Rafael Videla porque fue la que autorizó la transferencia de estos terrenos a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, a cargo entonces de Osvaldo Cacciatore, el modelo de intendente nombrado permanentemente por Mauricio Macri. En 1979 se da una prórroga por medio de una ordenanza pese a que el Club Boca Juniors no había cumplido con lo que contenía la ley de concesión de las tierras aprobada en el gobierno de Illia y le otorga la posesión de estos predios. Vale aclarar que en todo ese proceso entre 1964 y 1980 aumentó un 50 por ciento la tierra de ese lugar, de 40 a 60 hectáreas y se agregó más hasta 1992 cuando los terrenos terminan pasando a la sociedad anónima Santa María del Plata por 20 millones de dólares. Finalmente cuando aparece el grupo IRSA en 1997 paga 51 millones de dólares, unos escasos 200 dólares el metro cuadrado en una superficie estimada de 71 hectáreas. Luego estos megadesarrolladores pudieron darse el lujo de esperar para madurar las mejores condiciones para su negocio donde el metro cuadrado hoy puede cotizar a 6000 dólares”, explicó el legislador Javier Andrade, vicepresidente del bloque del Frente de Todos y de la Comisión de Planeamiento Urbano.
Para IRSA se trata de insistir con una nueva denominación, “Costa Urbana”, para un proyecto viejo, que bajo el nombre de “Solares de Santa María” no prosperó en intentos anteriores en la Legislatura, con un último antecedente en 2016.
Al adquirir IRSA las 71 hectáreas en 1997 la zona todavía estaba catalogada para “uso deportivo”, lo que será revisado si se aprueba el convenio urbanístico pretendido por la firma que podrá construir torres de 145 metros, una altura mayor a la permitida en la zona, y constituirse en los hechos como un barrio privado, con calles y canales acuáticos propios cerrados, algo que el Frente de Todos pidió expresamente se excluyera en la reciente modificación de la Ley de Catastro aprobada por la mayoría automática del oficialismo en la Legislatura el 8 de julio último.
Según el Frente de Todos en las consideraciones de su dictamen de rechazo al pedido de convenio propiciado por el oficialismo de Juntos por el Cambio “la propuesta presentada remite, por localización, diseño, tipologías y redacción normativa, a las características de un barrio cerrado y se inserta en la geografía sin voluntad de integración con el entorno inmediato, comprendido por el barrio Rodrigo Bueno, Puerto Madero y la Reserva Ecológica de Costanera Sur”.
Por otra parte existen graves impedimentos de tipo ambiental para un emprendimiento de las características enunciadas por estar ubicado en zona de humedales, frente a una reserva ecológica protegida por la Convención Internacional Ramsar de humedales y en el entorno de la Central Térmica de Costanera Sur.
En la sesión del 5 de agosto el bloque oficialista Vamos Juntos (VJ) se vio impedido a levantar el proyecto, pese a que previamente lo incluyó en el temario casi en una maniobra exprés, debido a un fallo judicial que ordenó detener el posible convenio urbanístico hasta que sea presentado en una audiencia pública, que debería ser convocada, el estudio de impacto ambiental de la pretendida urbanización de lujo.
Se trata de un primer revés para el proyecto, pero apenas de un freno temporal por una cuestión de procedimiento, pese a todo distintos colectivos y grupos de vecinos que trabajan en defensa de los espacios públicos celebraron lo que consideran una primera batalla ganada en un nuevo frente en contra de la privatización del acceso público al Río de la Plata, que se suma al destino pendiente del predio de Costa Salguero en Costanera Norte. Con seguridad el GCBA e IRSA buscarán seguir adelante en la concreción del convenio por el náutico Costa Urbana. El Bloque Vamos Juntos, fiel a su estilo, pidió iniciar el procedimiento para enjuiciar políticamente al magistrado que había osado dictaminar en contra de IRSA.
De parte de la constructora y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires aseguran que la empresa cedería el 67,5% de los terrenos a cambio de poder construir las torres, pero apenas el 36,7% del predio estaría (en potencial) destinado a la realización de un parque público y además se prevé, como se dijo antes, la apertura de calles cerradas y espejos de agua empleando el canal del Río de la Plata y la Reserva Ecológica Costanera Sur, sin haberse proporcionado los adecuados estudios ambientales.
La medida precautelar que impedía el tratamiento parlamentario de la iniciativa fue finalmente levantada el día 9 de agosto y el oficialismo de la Ciudad estaría en condiciones de tratarlo en la sesión del 19 de este mes.
DICTAMEN DE RECHAZO DE LA OPOSICIÓN DEL FRENTE DE TODOS
El bloque del Frente de Todos expresó en un dictamen las razones más evidentes del rotundo rechazo al Expediente Nº 1831-J-2021, de autoría del Jefe de Gobierno en el que se propone la aprobación del convenio celebrado entre el GCABA y la firma IRSA, referido al desarrollo inmobiliario que el solicitante pretende realizar en los terrenos antes pertenecientes a la ex Ciudad Deportiva del Club Atlético Boca Juniors.
A continuación se enumeran algunas de las principales consideraciones de la postura del Frente de Todos:
La Constitución de la Ciudad en su artículo 27° establece que la Ciudad desarrolla en forma indelegable una política de planeamiento y gestión del ambiente urbano integrada a las políticas de desarrollo económico, social y cultural, que contemple su inserción en el área metropolitana. Instrumenta un proceso de ordenamiento territorial y ambiental participativo y permanente que promueve:
- La preservación y restauración de los procesos ecológicos esenciales y de los recursos naturales que son de su dominio.
- La preservación y restauración del patrimonio natural, urbanístico, arquitectónico y de la calidad visual y sonora.
- La protección e incremento de los espacios públicos de acceso libre y gratuito, en particular la recuperación de las áreas costeras, y garantiza su uso común.
- La provisión de los equipamientos comunitarios y de las infraestructuras de servicios según criterios de equidad social.
- La seguridad vial y peatonal, la calidad atmosférica y la eficiencia energética en el tránsito y el transporte.”.
Ante este marco regulatorio el FdeT observó: “Que el presente Convenio Urbanístico celebrado entre el GCBA y la firma IRSA INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A, se desarrolla en el marco de una Convocatoria de Convenios Urbanísticos de Proyectos Urbanos denominados Innovadores.
- Que esta política pública oficial fue implementada sin consenso y sin fundamentos diagnósticos que la avalaran.
- Que es posible observar que una de las prácticas habituales de la actual gestión del desarrollo urbano, ha sido y es, la de impulsar la revalorización del suelo urbano con aspectos metodológicos preocupantes:
- Independencia de la normativa urbana del código y el Plan.
- Mercantilización de la norma urbana, práctica distorsiva de la naturaleza de esta herramienta y que resulta un antecedente de cuidado en cuanto a la igualdad de todas y todos frente a la Ley.
- Justificación de esta mercantilización normativa en el financiamiento de obras con fines sociales, cuya trazabilidad presupuestaria resulta discrecional.
- Delegación de los tiempos del desarrollo a manos del dueño de la tierra y/o los desarrolladores, lo que suele implicar una sumisión a las lógicas del mercado y/o un desentendimiento de la gestión del suelo en jurisdicción propia.
- Subordinación del desarrollo de las superficies de uso y utilidad pública emergentes de la intervención, al desarrollo de las superficies privadas; postergando el desarrollo del espacio público potencial.
- Desentendimiento del financiamiento, ejecución y gestión del desarrollo del suelo con destino a uso y utilidad pública.
- Promoción de otras políticas públicas que desalientan o imposibilitan el avance de los desarrollos: escenarios de desarrollo simultáneos, sobre oferta de metros cuadrados a través del Código Urbanístico, incentivo de los distritos económicos, etc.
- Ausencia de estudios técnicos que permitan evaluar la factibilidad y temporalidad de los desarrollos.
- Ausencia de andamiajes de gestión.
- Conceptualización mercantilista del espacio público, utilizándolo como canje de beneficios normativos.”.
Asimismo transcribimos del dictamen solamente algunas de las principales consecuencias que se derivan del Convenio, según un primer análisis por parte de legisladores y especialistas del principal bloque opositor dentro de la Legislatura porteña:
- Esta práctica le asigna un rol estratégico a la promoción urbana por medio de la normativa, pero adolece de estudios técnicos y modelos de gestión que den cuenta de la factibilidad de los desarrollos en el tiempo.
- Los diversos escenarios de urbanización para desarrollos inmobiliarios lanzados por el oficialismo en sus años de gestión, representan una oferta de más de cuatro millones de metros cuadrados de construcción y su avance es casi nulo.
- Puerto Madero tardó 30 años para concluir su desarrollo en una superficie de 210ha (170ha de tierra – 40ha de agua), con una constructividad de aproximadamente 2.200.000 metros cuadrados y una población de aproximadamente 7.000 habitantes.
- Este emprendimiento se aproxima a la mitad de la capacidad constructiva de Puerto Madero, en una superficie tres veces menor.
- Esta ausencia de planificación de la oferta de metros cuadrados de lujo, podría provocar la postergación o falta de avance en los desarrollos ya vigentes, convirtiéndolos en un mecanismo de transferencia y especulación sobre el suelo urbano.
- La ciudad de Buenos Aires crece a un ritmo de 1/1.5 millones de metros cuadrados anuales, y sólo esta propuesta concentraría un año de producción de ciudad, sobre un solo predio y de dominio privado.
- El impulso de este desarrollo podría no solo alterar los múltiples desarrollos que el mismo Poder Ejecutivo lanzó al mercado sin planificación, sino generar una minusvalía de los predios y sus entornos. La sobrevalorización de este lote privado tendría un impacto negativo sobre los diversos activos de un actor relevante: el Estado Nacional.
- Es el Estado de la ciudad y no el mercado, quien debe regular el desarrollo urbano de modo equilibrado y promover la construcción de consensos de acuerdo al Art.3 del Plan Urbano Ambiental.
- Se trata de un suelo que elevó su capacidad de construcción, mediante el incremento de superficie con rellenos. Es parte de la superficie de esos rellenos la que se cedería hoy como espacio de uso y utilidad pública, sin mediar estudios técnicos que den cuenta de su calidad.
- El espacio público verde propuesto se halla fragmentado en dos parques, y dividido por un espejo de agua de dudoso mantenimiento.
- La superficie cedida a Ciudad de Buenos Aires es de cuatrocientos ochenta y tres mil seiscientos veinticuatro metros cuadrados (483.624 m2), que representa el sesenta y siete coma cincuenta y tres por ciento (67,53%) de la superficie total del predio (incluye parques y calles ). – Ese total se compone, en realidad de: 263.339 metros cuadrados destinados a espacio verde; 119.088 metros cuadrados serán destinados a la construcción de las calles internas del emprendimiento; y 101.196 será agua.
- La superficie pública cedida, y en especial la superficie de agua, cumplen un rol paisajístico funcional al desarrollo inmobiliario.
- La superficie de agua produce la fragmentación del espacio público cedido en dos parques, lo que podría implicar una segregación socio espacial y una limitante respecto a la capacidad del espacio público.
- La disposición del espacio público del proyecto, de modo longitudinal y paralela al desarrollo edilicio, lo que implica un frente ribereño público y con vista al río, de sólo 300m y un lateral de 1.500m con vista al canal.
- Esta área de la ciudad es la menos necesitada de espacios verdes, confluyendo baja densidad poblacional con una oferta superlativa en la materia. En especial por su cercanía a la Reserva Ecológica.
- Se desconoce el estado del suelo destinado a espacio público y su consecuente puesta en valor para constituir un parque público.
- El convenio abstiene al Estado a realizar obras de utilidad pública en el espacio verde Zona 1, pero sin embargo lo compromete a ceder suelo para instalar las infraestructuras de servicios necesarias para abastecer la nueva densidad. Es de destacar que tan sólo una subestación eléctrica podría implicar 1.5ha de superficie.
- Se desconocen las características ambientales del arroyo adyacente (donde descargan pluviales del casco histórico) y el costo de las obras necesarias para su limpieza e integración al proyecto, y que el diseño del proyecto parece otorgarle una función de acceso respecto al espejo de agua central.
- La capacidad de construcción propuesta: 895.225m2 supera la capacidad de construcción vigente: 716.000m2 (equivalente a FOT:1) y que en la propuesta de convenio no se especifica si se trata de superficies no computables, nuevos rellenos que alteran el FOT o si es una nueva excepción normativa.
- La capacidad de construcción vigente; 716.000m2 tienen una relación directa con los usos actuales propuestos por el Código de Planeamiento y el Código Urbanístico.
- No existen fundamentos técnicos diagnósticos que justifiquen que la vigente capacidad de construcción resulte deseable y adaptable respecto a la nueva mixtura de usos propuesta en el convenio, menos aún justificado resulta su incremento.
- No existen restricciones respecto a la ocupación de subsuelos ni estudios que permitan evaluar su impacto.
DE LA DONACIÓN A LA VENTA, EL OCASO DE LA CIUDAD DEPORTIVA
“Un pedazo del río. Nos cedieron un pedazo del río”. Las palabras del presidente de Boca Juniors resonaron aquella primera vez, ante la mirada atónita e incrédula de la Comisión Directiva, producida por la descabellada gestión que Alberto J. Armando había logrado. Para ello, no dudó en recurrir a sus contactos políticos como empresario: tanto con sus influencias comerciales (había logrado ganar una licitación para venderle a la Policía 680 autos de su concesionaria Ford), como en lo respectivo a los vínculos sentimentales futbolísticos de los dirigentes políticos del momento (Carlos Perette, reconocido hincha de Boca, era vicepresidente de Illia y, a la sazón, presidente del Senado), para que el 29 de octubre de 1964 el Congreso aprobara la ley de cesión de un sector del Río de la Plata, el correspondiente relleno y conformación de la Ciudad Deportiva de Boca Juniors.
La construcción de una ciudad flotante sobre el río destinada a actividades deportivas y culturales tanto para los simpatizantes del club como para toda la ciudadanía consistía en siete islas con diferentes servicios conectadas por puentes, lo que se remataría con el emplazamiento del nuevo estadio de Boca con capacidad para 150.000 personas. Esta concepción futurista de edificar sobre el agua tenía su correlación en el diseño presente en cada uno de los elementos constitutivos: de un lado de la avenida Costanera, lo viejo y tradicional; mientras que del otro lado, la vanguardia y universalidad de la ciudad cosmopolita en crecimiento. La ciudad deportiva como nexo con el resto del mundo, en un contexto globalizador y desarraigado, tenía edificios de un estilo único y popular, llevando casi a la literalidad lo extra-terrestre del emprendimiento.
Cabe destacar que la espectacularidad del proyecto impactó de inmediato en los sectores populares porteños, incluso en su etapa constructiva: el desfile interminable de camiones con todo tipo de desmontes y escombros de la Buenos Aires en eterna obra del modelo desarrollista se convirtió en un paseo dominical obligado para las clases sociales más postergadas, que encontraban aquí un espectáculo único y gratuito: la conformación de las islas artificiales del extravagante Armando.
Las obras de una primera etapa se realizaron en tiempo maratónico, en menos de dos años ya estaba habilitada gran parte del complejo, incluyendo canchas de fútbol, tenis, un parque de diversiones, el acuario en forma de pez y su emblemático símbolo: la confitería Neptuno, con sus pintorescos puentes parabólicos sin columnas que conectaban la ciudad vieja al onírico territorio insular.
Es ineludible la máxima popularidad de la que gozó la Ciudad Deportiva hacia fines de los ῾60 y principio de los ῾70, dejando una marca indeleble en la memoria colectiva: por su carácter novedoso y, principalmente, gratuito, se transformó en un paseo tanto para los simpatizantes xeneizes como para porteños y porteñas que simpatizaran con cualquier otro club.
En un principio, la financiación se realizó vendiendo bonos y rifas organizados por el club, pero los avatares económicos de aquella época impidieron la concreción de la etapa final, en la cual el enorme estadio se convirtió en una quimera irrealizable.
Junto con este impedimento financiero, rápidamente la ciudad fue cayendo en un declive irrecuperable. La Ciudad Deportiva recibió apoyo político en distintos gobiernos de facto: primero en 1972 por el General Alejandro Agustín Lanusse (hincha confeso del club de la ribera), quien había concedido una extensión en los plazos permitidos por ley e instaló la piedra fundamental del campo de juego que nunca prosperó; y la segunda prórroga otorgada para su finalización ya en el año 1979, facilitada por el brigadier Osvaldo Cacciatore, a la sazón intendente de la Ciudad de Buenos Aires.
Sin embargo, para la década de los años 80 del siglo pasado y ya sin Armando como presidente de Boca, la Ciudad Deportiva se convirtió en una carga económica para el club, por lo que se acentuó su abandono hasta que en 1989, en las vísperas de la década neoliberal caracterizada (entre otras cosas) por las irregularidades en las privatizaciones del patrimonio nacional: el terreno que en su momento fue donado pudo ser homologado como vendible, el cual fue adquirido por la firma Santa María del Plata en 1992 por un valor cercano a los 20 millones de dólares. Un primer despojo histórico de su carácter de propiedad cedida para uso público, de todas y todos, lo que fue avalado de un modo absolutamente opaco desde la política al servicio de intereses económicos concentrados. Así se cristalizaría el ocaso definitivo del que alguna vez fue un símbolo de esparcimiento colectivo especialmente para las clases populares.
Con el dinero adquirido de la venta de un terreno público, Boca Juniors construyó otro complejo en el barrio de La Boca (Casa Amarilla), en donde intervendría y tomaría protagonismo otro personaje oscuro en la historia del club y más tarde del país: se estaba gestando el futuro trampolín político del entonces aún ignoto Mauricio Macri, por entonces “el hijo de Franco”.
¿SE VIENE UN NUEVO “COSTA SALGUERO”?
El legislador Andrade en su exposición en la Comisión de Planeamiento le advirtió al oficialismo sobre la necesidad ineludible de una nueva audiencia pública respecto del Convenio sobre el proyecto en las tierras de la exCiudad Deportiva de Boca Juniors. Al mismo tiempo les anticipó que corren el riesgo de volver a quebrar el récord de exponentes que se dio este año con la audiencia pública por el destino de los terrenos de Costa Salguero, hasta ahora la más larga de la historia de la Ciudad, y con casi la totalidad de los expositores en contra del proyecto impulsado por Vamos Juntos.
Las razones expuestas en contra en el dictamen del Frente de Todos resultan contundentes pero ni siquiera son exhaustivas (en especial respecto de las complejas evaluaciones del posible impacto ambiental) dado el corto plazo en el que se buscó acelerar la aprobación del Convenio “Costa Urbana”: apenas 21 días después de la sanción de la modificaciones a la Ley de Catastro, que tal cual previno el Frente de Todos dejaban el resquicio abierto a la creación de barrios privados en el ámbito porteño.
“Esta forma de gestión tiende a consolidar un modelo de Ciudad excluyente y expulsiva” expresó Gabriela Muzio, arquitecta especialista en normativa urbanística y asesora en Planeamiento Urbano. “Buenos Aires viene siendo sometida en los últimos años a una transformación radical. Esto es fruto de las decisiones que se toman en materia de políticas urbanas. La constructividad cada vez más alta que se asigna a los lotes y la construcción de unidades de lujo como bien especulativo, elevan el precio del suelo. Este incremento se ve se ve reflejado en el precio de la vivienda y en los alquileres, dificultando el acceso a un techo de miles de porteños y porteñas que se ven obligados a mudarse a otros barrios o, incluso, a dejar la Ciudad. Ninguna contraprestación que reciba la Ciudad es suficiente frente a los costos socio-económicos y ambientales que conlleva este modelo de gestión urbana” concluyó Muzio.
Un detalle no menor es que actualmente las tierras de la ex Ciudad Deportiva constituyen la parcela indivisa de mayor tamaño de la Ciudad de Buenos Aires y junto con Costa Salguero coinciden en un punto crucial: la necesidad ciudadana de respetar el derecho de las vecinas y vecinos de la Ciudad al acceso al Río de la Plata, al que se pretende tapiar para usufructo de unos pocos y de los negocios inmobiliarios de intereses concentrados.
Durante la colecta de cuarenta mil firmas del Frente de Todos en toda la Ciudad de Buenos Aires a favor del proyecto de parque público en Costa Salguero se escuchan las quejas recurrentes por el avance permanente de la avidez inmobiliaria propiciada desde el oficialismo y también se empieza a mencionar el caso de la exCiudad Deportiva, terrenos que algunas vez fueron de uso público y pensados para el esparcimiento, que hoy tras haber pasado a manos privadas con manejos no del todo transparentes intentan ser la base de otro megaproyecto de pocos y para pocos.