POLÉMICA NUEVA LEY DE CATASTRO(FE)
Por Andrés Cárdenas
El oficialismo de Juntos por el Cambio y sus aliados volvió a imponer su mayoría en la Legislatura porteña para sancionar la actualización de la Ley de Catastro de CABA, bajo el eterno pretexto de la “modernización”, con un proyecto que abre la puerta a la construcción de barrios privados, pone en riesgo criterios justos de regularización urbanística y dominial de asentamientos populares y da por sentadas construcciones con excepciones para millonarios en Costa Salguero o el barrio de IRSA en Costanera Sur.
El 8 de julio con los votos de Vamos Juntos y del bloque aliado UCR – Evolución, la coalición oficialista de Juntos por el Cambio en CABA aprobó en la Legislatura la actualización de la Ley de Catastro, por 36 votos a favor y 19 en contra del bloque del Frente de Todos y los diputados de izquierda, luego de varias semanas de debate público en las que se logró que se quitara del articulado figuras del Código Civil Nacional que daban marco a la construcción de barrios privados, pero no se logró la inclusión de una prohibición expresa para los mismos, lo que dejó, a criterio de especialistas, una posibilidad latente de erigirlos en territorio porteño.
Si bien el oficialismo de Horacio Rodríguez Larreta presentó en las consideraciones de su proyecto la necesidad de “una actualización de disposiciones que han quedado obsoletas con los avances tecnológicos, los nuevos procedimientos y necesidades de la Ciudad”, la realidad es que la letra de la norma demuestra nuevamente una clara tendencia a favorecer los negocios inmobiliarios de poderosos intereses económicos concentrados de los mayores desarrolladores privados, en desmedro de necesidades básicas de la población como la alarmante falta de viviendas para sectores populares y medios y de espacios verdes en el ámbito urbano.
“No es un invento nuestro, que se nos ocurrió que Larreta quería barrios privados. Tomaron la figura de ‘conjuntos inmobiliarios’ y de ‘propiedad horizontal especial’ que son las que habilitan la posibilidad de construcción de barrios privados. No fue una idea nuestra, pero obviamente lo pusimos en evidencia”, dijo durante la sesión el legislador Javier Andrade, vicepresidente del bloque del Frente de Todos y de la Comisión de Planeamiento Urbano.
A partir de la sanción de la nueva Ley de Catastro se les debe advertir a porteñas y porteños que en las próximas elecciones no solamente estarán decidiendo sobre el futuro de Costa Salguero sino también sobre la existencia de barrios privados cerrados dentro de la Ciudad.
La arquitecta Gabriela Muzio, especialista en normativa urbanística e integrante del colectivo Arquitectas en Defensa de las Tierras Públicas afirmó: “La simple eliminación de los términos ‘conjunto inmobiliario’ y ‘propiedad horizontal especial’ no comporta per se la eliminación de la posibilidad de constituir barrios privados. Notamos que al modificar el proyecto para quitar esos términos, también se redefinieron algunas cosas que, sin mencionarlos, están dirigidas a admitir e incorporar situaciones que son propias de los conjuntos inmobiliarios para posibilitar su concreción en esta Ciudad. Si yo saco la palabra perro y la reemplazo a lo largo de la Ley por ‘mamífero cuadrúpedo que ladra y tiene cola’, no estoy modificando el fondo de la cuestión”.
Precisamente el colectivo “Arquitectas en Defensa de las Tierras Públicas” dirigió una carta a las y los legisladores porteños que trataron el Expediente 1479-J-2021, “Actualización de los lineamientos de la Ley de Catastro”, pidiendo el respeto de: “los preceptos contenidos tanto en nuestra Constitución, artículos 8, 26, 27, 29, 31 y 42, como en el Plan Urbano Ambiental, que ordenan tomar las medidas necesarias para garantizar una vivienda digna y un hábitat saludable, universalizar el acceso y disfrute de los bordes costeros y para construir una ciudad INTEGRADA, en cuanto a la vinculación de todas sus zonas entre sí; POLICÉNTRICA, en cuanto a consolidar la jerarquía de su gran Área Central y, simultáneamente, promover una red de centros secundarios; PLURAL en cuanto a que sea un espacio de vida para todos los sectores sociales, ofreciendo en especial un hábitat digno para los grupos de menor capacidad económica, así como un hábitat accesible para las personas con discapacidad; SALUDABLE en cuanto a las condiciones de habitabilidad que garanticen la calidad ambiental y la sostenibilidad, y DIVERSA en cuanto a mantener su pluralidad de actividades y de formas residenciales”.
“En este sentido, consideramos que la nueva Ley no debe contener términos interpretables y/o asimilables a situaciones urbanas ajenas a nuestra cultura ciudadana y a lo expresado en las normas superiores nombradas. Asimismo, debe asegurar que todas las calles y/o vías de nuestra Ciudad sean de dominio público y acceso irrestricto, incorporando así todo sector urbanizado o a urbanizar a la trama urbana”, prosiguió la misiva.
Sin embargo, las modificaciones sancionadas están lejos de estos pedidos casi premonitorios en relación al resultado finalmente sancionado, similares a los presentados para el debate por varios colectivos ciudadanos, como la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), entre otros.
El legislador del Frente de Todos, Matías Barroetaveña, señaló resquicios de la nueva normativa que “permiten que existan polígonos con calles internas que no se cedan a la Ciudad, lo que claramente es una luz verde a la construcción de barrios privados, lo que muestra una vez más el plan de apropiación que posee Larreta en beneficio de los desarrolladores privados”.
LA INMOBILIARIA RODRÍGUEZ LARRETA SIEMPRE SUBE LA APUESTA
Para terminar de ratificar lo dicho, el dictamen de Comisión del Frente de Todos señaló además entre algunos de los considerandos más relevantes sobre la nueva ley: “Que el texto propuesto tiene serias falencias en cuanto a la publicidad de los datos y a la definición de qué se entiende por Catastro, entre otras cosas. Es notable también que la Ley no hace referencia, en ningún punto, a la necesidad de obrar conforme al Código Urbanístico, sino sólo al de la Edificación. Que en el texto final propuesto, se eliminan las menciones a conjuntos inmobiliarios y propiedad horizontal especial. Que creemos que el cambio efectuado no elimina la posibilidad de que existan en la Ciudad barrios privados, barrios náuticos, parques empresariales y otro tipo de enclaves urbanos que segregan al resto de la población, fundamentalmente con base en la riqueza”.
No se trata de prácticas nuevas sino recurrentes en la gestión macrista: tal como se puede observar en la Ciudad de Buenos Aires la subasta de tierras públicas como política de suelo y la falta de criterios de planeamiento urbano general sobre los terrenos en desarrollo. Estos, por su localización, se hallan concentrados, principalmente, en la zona norte de la Ciudad, en los barrios más valorizados, como inclusión de un stock de tierras para el mercado inmobiliario privado y casi nunca para equipamiento público.
Al mismo tiempo la ventas de tierras, con verdadera voracidad, funcionó en los últimos años como forma de financiamiento para obras como el Paseo del Bajo o reformas del Puerto de Buenos Aires, cuando podrían haberse buscado fondos genuinos con algún tipo de peaje a camiones y micros comerciales o un canon portuario.
Con el argumento de obtener fondos para la construcción de infraestructura se llevó a cabo, a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), un proceso de subastas compulsivo, de enajenación, de decenas de inmuebles de propiedad pública nacional, con especial énfasis entre 2016 y 2019, con Mauricio Macri en la Presidencia de la Nación.
El diputado Andrade le dijo a Proyectar recientemente: “La primera herramienta para intentar frenar la enajenación de tierras públicas en la Ciudad de Buenos Aires es la militancia y el contacto nuestro y de nuestrxs compañerxs con la gente. La discusión política. En la Legislatura, estudiamos los temas, discutimos, producimos dictámenes y proyectos con nuestra mirada, damos testimonio y construimos conocimiento y propuestas alternativas. A pesar del cerco mediático, utilizamos todos los espacios disponibles en los medios de comunicación para dar a conocer lo que sucede y poner de relieve las implicancias que tiene. Intentamos desenmascarar la estrategia inmobiliaria que hay detrás de la política de desarrollo urbano de Rodríguez Larreta. Por otra parte, al ser la primer fuerza de la oposición y tener 17 diputados del Frente de Todxs, eso nos da otro peso en la discusión parlamentaria, que buscamos aprovechar al máximo“.
También, justamente hace un año, desde Proyectar Ciudad se denunció la maniobra del oficialismo en la Legislatura para la designación de los nuevos técnicos que conformarían el Consejo del Plan Urbano Ambiental (CoPUA), con la exclusión de representantes de la primera minoría, el Frente de Todos, de manera totalmente antidemocrática.
Pese a la movilización popular y la recolección de más de 40 mil firmas impulsada por el Frente de Todos por estos días para un proyecto de parque público en los terrenos de Costa Salguero, la “inmobiliaria Rodríguez Larreta” no hace más que subir la apuesta: en consonancia con la sanción de la nueva ley de Catastro, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires presentó dos días antes su nuevo “Plan de desarrollo urbano sostenible”, con un vistoso folleto publicitario pleno de color amarillo, pero apenas explicativo, en el que con absoluto descaro dan por hecho y terminado el emprendimiento inmobiliario para millonarios de Costa Salguero en tierras públicas, así como el club náutico de lujo de la constructora IRSA en terrenos privados, con notorias excepciones a los códigos vigentes y sobre la línea de la ribera.
En efecto, el Grupo IRSA proyecta levantar torres de lujo de hasta 98 metros de altura y un amarradero de yates en un área de más de 24 hectáreas de Costanera Sur (en la zona de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors), para ello precisa de un acuerdo que debe ser remitido a la Legislatura, al igual que lo que sucede con Costa Salguero, el GCBA se excusa, a coro con la megaconstructora de Eduardo Elsztain, en que se trata de un proyecto de “recuperación” de terrenos con apoyo empresarial.
Pero el propio Código Urbanístico debe ser violentado con excepciones para poder dar lugar al proyecto, puesto que estipula que en los procedimientos urbanos superiores a 1,5 hectáreas la empresa desarrolladora debe ceder gratuitamente entre el 25 y 50 por ciento del total del predio: en este caso la Ciudad estaría logrando apenas un beneficio del 17 por ciento, a cambio de autorizar un incremento, como excepción, de ocho veces la altura permitida y el cambio del uso deportivo adjudicado a estos terrenos por un complejo inmobiliario de lujo, como inversión y/o reserva de valor para multimillonarios, denunció el Observatorio del Derecho a la Ciudad.
El legislador Andrade remarcó como marco general: “Hemos asistido a un proceso vertiginoso de generación de metros cuadrados vendibles en una ciudad consolidada y casi totalmente construida como la nuestra. ¿Cómo lo han hecho?En primer lugar, a través de los Códigos. En 2018 sancionaron un nuevo Código Urbanístico que elevó la constructividad de toda la Ciudad. El nuevo Código de Edificación acompañó este objetivo, permitiendo una mayor explotación de cada nuevo metro cuadrado construible, flexibilizando condiciones de iluminación y ventilación, reduciendo la vivienda mínima, eliminando expansiones y vulnerando derechos de las personas con discapacidad.En segundo lugar, lo han hecho poniendo tierra pública a disposición del mercado. Entre 2016 y 2019, con Horacio Rodríguez Larreta en la Ciudad y Mauricio Macri a cargo del Poder Ejecutivo Nacional, se autorizó la venta de más de 100 hectáreas de tierra del Estado Nacional y del local en nuestro territorio. En esas tierras se autorizó la construcción de cerca de 2.143.00 metros cuadrados, más de lo que se construye en CABA en un año.Por último, lo han hecho a través de los convenios urbanísticos. Esta herramienta de gestión ha sido puesta al servicio de este modelo de negocios, desregulando el tejido urbano y los usos del suelo. Si usted puede pagarlo, hay un Código a su medida”.
BARRIOS POPULARES EN RIESGO
El CELS, la ACIJ y el Ministerio Público de la Defensa de la Ciudad de Buenos Aires manifestaron en una carta pública el mismo día de la votación de la nueva ley su preocupación “respecto del Capítulo 6, destinado a los Barrios en Proceso de Integración Urbanística, en el cual los términos genéricos de su redacción generarían condiciones adversas para implementar de manera adecuada las leyes de reurbanización e integración socio urbana”.
Entre las principales consideraciones enumera la carta: “Entendemos que la falta de discusión sobre el proyecto de ley abre fuertes interrogantes acerca de las construcciones que no se encuentran en condiciones edilicias adecuadas y cómo el proyecto contribuirá o no a la titulación. De esta manera, a través del proyecto, se establece un régimen particular para Barrios en Proceso de Integración –Villa 20, Rodrigo Bueno, Playón de Chacarita y Villa 31- en el que se permitiría registrar la mensura sin exigirse el registro de la construcción ni el relevamiento de los hechos interiores existentes.
En primer término, debe decirse que la incorporación de las parcelas sobre las que se asientan Barrios Populares en el Catastro es un paso relevante dentro del extenso proceso de regularización urbanística y dominial. Sin embargo, el proyecto permitiría extender y consolidar la precariedad habitacional, en tanto no pretende identificar el hecho construido antes de la incorporación en los registros catastrales de la Ciudad de Buenos Aires. De esta forma, se estaría habilitando al GCBA a omitir la obligación de mejorar las viviendas antes de iniciar el trámite para la regularización.
En este sentido, a casi 5 años de empezados los procesos de reurbanización en la Ciudad de Buenos Aires, este proyecto viene a colocar un signo de interrogación en torno a la premisa que ha sido sostenida por el Gobierno de la Ciudad acerca de que primero deben culminarse las obras de mejoramiento habitacional y barrial para luego avanzar con el proceso de regularización dominial. Lo dicho significa afirmar que no puede pensarse la regularización dominial sin una regularización urbanística previa. El proyecto de ley, sin embargo, abriría la puerta para que esto pueda empezar a ocurrir.
A su vez, esta subdivisión a grosso modo que se admite, permitiría la inscripción catastral de parcelas que no han realizado aún las subdivisiones internas, desconociendo la realidad física y social de estos barrios. Inclusive, cabe preguntarse acerca de la posibilidad de que se lleve a cabo la inscripción catastral de una parcela global, sin subdivisiones internas, que podrían resultar más atractivas para el interés inmobiliario.
Finalmente, de la amplitud y ausencia de definición en torno a algunos puntos clave del proceso de regularización se entiende que el proyecto acaba otorgándole un mayor poder discrecional a la Dirección General de Registro de Obras y Catastro de la Ciudad para definir de qué manera reconoce la situación de las villas, lo cual genera nuevas preocupaciones, toda vez que dicha Dirección históricamente ha sido muy refractaria respecto al reconocimiento de las urbanizaciones populares”.
Lo esencial sobre lo que se alerta de la nueva normativa es el desconocimiento motivado por intereses económicos inmobiliarios de la dinámica propia, los códigos, los usos y costumbres de los barrios populares, para con un mismo movimiento poder, llegado el caso, desentenderse de las obligaciones de mejoramiento urbanístico y avanzar sobre parcelas que mantienen un equilibrio tácito, en los hechos, en algunos casos desde hace décadas de ocupación efectiva por varias generaciones de familias con edificaciones más o menos precarias y acuerdos de confianza comunitaria.
Un ejemplo concreto y claro al respecto tomó estado público por estos días con las denuncias de referentes de la Villa 31 de Retiro que advirtieron sobre “una falsa urbanización” con la que el gobierno porteño quiere avanzar en la organización dominial, cuando todavía no se sabe si estas tierras, con un altísimo valor de mercado, son de Nación o de Ciudad, dado que la AABE aún tiene que definirse al respecto.
“La Secretaría de Urbanización avanza mercantilizando los terrenos, facilitando la gentrificación, ya que no nos van a entregar ninguna escritura, simplemente un certificado digital que no tiene ninguna validez y no nos garantiza nada, pero sí le sirve al mercado inmobiliario para ingresar a la villa, ya que este certificado puede venderse a esos mercados a muy bajo valor, porque el gobierno porteño no está facultado para escriturar estas tierras”, denunció ante el diario Tiempo Argentino, Silvana Olivera, vecina y referente de la Mesa de Urbanización Participativa y Rotativa de la Villa 31.
La misma denuncia afirma que el GCBA no es propietario de las tierras del barrio y Rodríguez Larreta desconoce el recurso que interpuso el Gobierno Nacional respecto al traspaso, lo que cancela algún tipo de formalización porque no hay certeza sobre la titularidad de tierras, y es por eso que la ciudad hoy, jurídicamente, no puede transferir algo que no le pertenece.
Por la misma razón, el CEDIF -que busca ser un título intermedio de propiedad- habilita la venta sin las restricciones planteadas en las escrituras (retroventa, plazo de 5 años antes de vender, preferencia del gobierno para comprar si alguien quiere vender, etc.) esto abre la puerta para que las inmobiliarias puedan comprar tierras en el barrio e iniciar el proceso de expulsión de los habitantes. También hay indefiniciones sobre inquilinatos y titulación de las Unidades Funcionales (UF), nombre que el gobierno porteño les da a las viviendas de la Villa 31, prosiguieron señalando los denunciantes acera de las maniobras del GCBA.
RESISTIR PARA UNA CIUDAD DISTINTA
En CABA persiste el déficit habitacional endémico y pese a que en las últimas décadas la construcción de viviendas a altos precios como reserva de valor para unos pocos se multiplicó, las posibilidades de acceso de los sectores de menores ingresos a un techo digno actualmente resultan prácticamente imposibles y allí está la raíz del problema del crecimiento poblacional de los asentamientos y el ingente número de personas que terminan en hoteles, a veces en condiciones muy precarias e irregulares, o directamente viviendo por miles en las calles.
Por ello ante este cuadro de situación resultan fundamentales las normas de los Códigos de Planeamiento Urbano, Ambiental y de Edificación, para determinar hacia qué modelo de ciudad pretendemos dirigirnos, esto es a una matriz más justa y con tendencia a brindar oportunidades o una ciudad exclusiva y excluyente, pensada solamente para los más ricos.
Según los datos oficiales de 2019, el 35,2% de porteñas y porteños eran inquilinos, mientras que el 11,3% de éstos vivían en condiciones precarias de vivienda. Resulta entonces que casi la mitad de los residentes de CABA, 46,5%, no son propietarios de su vivienda. Para las estimaciones poblacionales realizadas por la DGEyC del GCBA, para el 2019 la Ciudad contaba con aproximadamente 3.079.029 habitantes, por lo que de manera estimativa podríamos decir que tenía alrededor de 1.083.818 habitantes en condición de alquiler de su vivienda y 347.930 habitantes en condiciones precarias de vivienda.
Al mismo tiempo, Buenos Aires es una de las ciudades con menos espacios verdes por habitante del país, y un 12,4% de su población reside lejos de un espacio verde público, es decir, a más de 350.000 porteños les falta un parque o una plaza cerca de su vivienda, problema que fue puesto en evidencia con las limitaciones de movilidad en cuarentena. La población más vulnerable sufre en forma desproporcionada la falta de acceso a espacios verdes: más de una cuarta parte registra un bajo acceso a espacios verdes, situación que solo afecta a un 4% de los residentes del nivel socioeconómico más alto, según datos del “Atlas de Espacios Verdes en Argentina” de la Fundación Bunge y Born, insospechada de filiaciones “populistas”.
Pese a estos datos, proyectos como el de Costa Salguero, dado por hecho por la administración de Rodríguez Larreta, o la posibilidad de avanzar en la construcción de barrios privados en CABA apuntan exactamente en la dirección contraria a una solución: más de lo mejor, encima en terrenos públicos, para millonarios y como coto cerrado de negocios de los grandes desarrolladores inmobiliarios.
Normativas como la flamante Ley de Catastro implican cuestiones de fondo que sobrepasan debates técnicos o búsquedas de “modernización”, puesto que definen lineamientos clave sobre el tipo de ciudad que se configura y nos recuerdan por qué resultan imprescindibles la movilización y resistencia ciudadanas para preservar la tierra pública aún disponible, así como para defender los derechos a una calidad de vida urbana mejor, más justa y con criterios inclusivos.