NUEVO CÓDIGO DE EDIFICACIÓN – Beneficio para los vecinos o especulación inmobiliaria
En estos meses en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires se ha puesto a discusión las modificaciones de los códigos Urbanísiticos y de Edificación. En este documento analizaremos algunos aspectos relevantes al Código de Edificación.
Antes de empezar con el análisis, queremos destacar una cuestión coyuntural de la Ciudad de Buenos Aires, que a nuestro criterio resulta fundamental para la discusión y para entender el enfoque de la propuesta de modificación enviada por el Poder Ejecutivo.
El déficit de vivienda suele estar presente en la mayoría de los diagnósticos que se realizan sobre las problemáticas que afectan a las Ciudad de Buenos Aires. El aumento de la población que vive en inmuebles alquilados, las dificultades para acceder a la vivienda propia, las condiciones de vida en las villas de la Ciudad, las condiciones leoninas que sufren los inquilinos, son algunos de los elementos que suelen mencionarse y que se entremezclan, muchas veces de manera caótica, en los discursos que abordan la problemática.
Según la Encuesta Anual de Hogares de 2017 (EAH) la Ciudad cuenta con 29% de porteños en estas condiciones de déficit habitacional. (Grafico 1)
Consideramos estos datos relevantes, no solo por la realidad que reflejan si no por que el Código de Edificación debería atender estas problemáticas especificas.
Breve cronología histórica.
Hacia los años 40, la ciudad completó la ocupación de su territorio, se densificó y creció en altura en el centro. Son las políticas de crédito las que impulsaron el crecimiento suburbano, sobre la base de los loteos y las nuevas redes de transporte y comunicación. En 1944 se publicó el primer Código de edificación de la ciudad que sustituyó a los antiguos reglamentos.
En 1948, se aprobó la Ley de Propiedad Horizontal que impactó en forma notoria en la densificación progresiva del área central y estableció un instrumento legal que ayudó a identificar y dividir las propiedades para rentas en unidades funcionales vendibles.
Durante el período de los gobiernos peronistas (1945–1955) se caracterizó por sus créditos y las intervenciones sociales a través de una amplia gama de emprendimientos habitacionales que reestructuraron los bordes y las zonas bajas de la ciudad mediante la intervención de la Comisión Municipal de la Vivienda.
El código actual ha sido el marco legal desde 1944 con escasa actualización en materia tecnológica y administrativa, considerándose necesaria una revisión en función de los nuevos modos de habitar destinados a una sociedad que se ha transformado considerablemente, puesto que han mutado los modos de construir a partir de los avances tecnológicos y se han desarrollado nuevos roles profesionales.
Características del Código de Edificación.
El artículo 29 de la Constitución de la Ciudad traza los lineamientos para hacer de Buenos Aires una ciudad sustentable, global, competitiva, equilibrada y accesible. Junto con esto, el Plan Urbano Ambiental, ley 2930, promueve una ciudad más integrada, policéntrica, saludable, plural y diversa.
El Código de la Edificación define esencialmente cómo se puede construir la ciudad, se trata del marco normativo que establece las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos que hacen a la seguridad de las personas, la habitabilidad, su accesibilidad, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente.
Su objeto es establecer las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, las garantías necesarias para el adecuado desarrollo de las obras con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos que deben reunir las edificaciones, y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.
El Código de la Edificación debe garantizar la seguridad y calidad ambiental de las edificaciones, Incluir condiciones referidas a habitabilidad, seguridad y accesibilidad para personas con necesidades especiales, por otra parte, debe propender a la utilización de criterios bioclimáticos que concurran a mejorar la calidad ambiental y el ahorro energético, mediante la promoción de disposiciones, técnicas y materiales adecuados a dichos fines.
Generalidades del nuevo código.
El nuevo texto introduce importantes modificaciones en estos aspectos, incorporando nuevos tipos de permisos de obra según su complejidad. Se incorporan nuevos roles como el de Revisor del proyecto o el Director de proyecto y se identifican figuras como el Gerenciador y la Empresa Constructora como sujetos responsables, se revisan las medidas mínimas de los ambientes según los nuevos modos de habitar.
Se da marco jurídico para las construcciones en barrios en proceso de integración social y urbana, se establecen variables ambientales y requisitos como la protección del medioambiente, protección frente a la contaminación sonora, ahorro de energía, manejo eficiente del agua, acondicionamiento térmico y techos verdes, se incorpora el concepto de conservación y el mantenimiento de la obra terminada sobre su conjunto y sus partes componentes.
Particularidades destacadas del nuevo código.
Técnicas.
El Código actual establece cómo y con qué materiales se puede construir. Entre los cambios que se plantean en este proyecto, se eliminan tales prerrogativas sustituyéndolas por las características que deben tener los materiales, quedando a libre opción la elección del material a utilizar, Esto resulta un aspecto positivo en la modificacion, como tambien se promueve la iluminación LED, se incorporan sistemas de captación y retención de agua de lluvia. Se determina el uso eficiente de la energía e incorporación de energías renovables, gestión ambiental del proceso constructivo, cubiertas de techos verdes, jardines verticales, uso eficiente del agua, su medición y consumo.
Entre los aspectos negativos, en el punto 3.8.1.1 “Vivienda individual colectiva”, el nuevo Código de Edificación reduce a su mínima expresión espacios que hacen a la habitabilidad diaria, lo que traerá aparejado la minimización de las condiciones de iluminación y ventilación de las edificaciones futuras en detrimento de la salubridad de la Ciudadanía.
Así mismo bajo el mismo espíritu también se elimina la obligatoriedad de la vivienda del encargado reemplazada por un vestuario.
En el punto 3.9.10.5 “Cajas de ascensor o montacargas. Características y dimensiones” se deja a merced de la reglamentación de la ley, temas que deberían formar parte del plexo normativo de la propia ley, como ser por ejemplo la determinación de las medidas mínimas de ascensores
Administrativas.
Desde el punto de vista administrativo se pretende acortar los tiempos y mejorar los procedimientos en las obras digitalizando trámites y se incorpora una clasificación según el grado de complejidad de la obra para agilizar la entrega de avisos y permisos, También se incorpora el permiso de obra “en proyecto” que permite obtener el permiso tiempo antes de designar todos los responsables de la obra y de completar toda la documentación del proyecto a construir.
Se especifican los servicios mínimos de salubridad según el numero de personas, no siendo obligatoria la diferenciación por género o sexo en sanitarios.
Consideración.
El advenimiento de un nuevo código como el que pretende sancionar el ejecutivo de la Ciudad lejos está de ser una herramienta superadora por cuanto desconoce “el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado”como lo indica el artículo 31° de la Constitución de la Ciudad, toda vez que lo hace en detrimento de las condiciones ya impuestas por el antiguo Código de edificación referidas a las medidas mínimas de los ambientes y ascensores lo cual nos lleva a deducir que dichas prerrogativas no hacen otra cosa que adecuarse a criterios de mera especulación inmobiliaria. Ahora bien no se puede dejar de rescatar los avances en materia técnico-administrativa que propone dicha ley por cuanto dispone el uso eficiente de la energía, la digitalización de trámites y clasificación según la escala de la obra, una distribución de responsabilidades profesionales más clara dentro de una obra, y la eliminación de materiales sustituyéndolos por calidad de los mismos.
ANEXO
Descripción general por Título.
TITULO I. Generalidades.
Determina el marco legal al cual se haya inmerso dicho código, el ámbito de aplicación, objetivos básicos y alcances, su carácter de orden público, su estructura normativa y el glosario de términos de código.
TITULO II. Obras, avisos, permisos y sujetos.
Micro obra: demoliciones parciales, ampliaciones de hasta 30 M2.
Obra menor: demolición total, obra nueva y ampliación de hasta 500 m2, 6 mts de subsuelos y 23,5 mts de altura.
Obra media: demolición total, obra nueva y ampliación de hasta 2.500 m2, 6 mts de subsuelos y 23,5 mts de altura.
Obra mayor: demoliciones y obras nuevas sin límite de superficie.
Permiso de obras en barrios en proceso de reurbanización: La autoridad de aplicación determinara requisitos exigibles y determinará las excepciones admisibles al presente código.
Certificado de pre factibilidad y recursos de redes y servicios públicos: Previo al otorgamiento de un permiso de obra media o mayor para construcción de obra nueva se deberá contar con un “certificado de obra nueva” emitido por las empresas prestatarias de servicios públicos que garantice la prestación del servicio.
Se determina el alcance de las responsabilidades de los diversos sujetos de una obra, tales como el propietario y las diferentes figuras profesionales ligadas a a su grado de responsabilidad, instruyendo la inscripción en un registro profesional y la creación de un registro de empresas constructoras.
TITULO III. Proyecto.
Se plantean generalidades sobre arquitectura y estética urbana, buscando proteger áreas, sectores y barrios propendiendo a su conservación cuando ocurra la inserción de nueva edificación así como también el mantenimiento de lo existente, a su vez realiza consideraciones respecto a cotas de niveles aceptables para la edificación, materialización de cercas, veredas y ochavas de la ciudad.
Determina lineamientos estéticos de fachadas, consideraciones sobre preservación patrimonial determinando criterios generales de actuación y niveles de protección edilicia, clasificación de las protecciones ( integral, estructural y cautelar) determinando diversos grados de intervención.
Se determinan las exigencias básicas de calidad y habitabilidad clasificando en locales de primera clase o permanencia, locales de segunda clase o complementarios que son aquellos que sirven a los locales de primera, a su vez también en locales de tercera clase o permanencia eventual que son aquellos definidos para comercio o trabajo, locales de cuarta clase o tránsito, que son aquellos que sirven de tránsito.
Se determinan alturas, áreas y lados mínimos de locales, alturas de sótanos y tamaño de patios, la subdivisión de locales, especificaciones para locales para determinadas instalaciones especiales, espacios para personal de mantenimiento que trabajan en edificios con una superficie mínima de 4,5 M2, y espacio para locatarios de edificios públicos con una superficie mínima de 7,5 M2, iluminación y ventilación de locales, separación mínima entre construcciones contiguas, medios de salida y accesibilidad determinando anchos de entradas y pasajes, rampas, puertas, escaleras principales y secundarias.
Se especifican los servicios mínimos de salubridad según el numero de personas, no siendo obligatoria la diferenciación por género o sexo en sanitarios, sino más bien facultativa. Respecto a los servicios de salubridad se deja a merced de la reglamentación de la presente ley, adjuntando documentación gráfica con especificaciones mínimas de diseño para el caso de personas con movilidad reducida.
Se determinan los riesgos a los que se encuentran expuestos los usuarios de las diferentes edificaciones especificando parámetros, objetivos y procedimientos de Seguridad en el uso. En virtud del compromiso ambiental establecido como principio básico de la Planificación Urbanística de la Ciudad, el presente Código fija las estrategias constructivas a tener en cuenta, las que promueven la sustentabilidad y aportan a la mitigación de los efectos del cambio climático, como ser las estrategias de diseño pasivo en obras de más de 1000 M2.
Se determina la prevención de riesgos hídricos, prevención de la isla de calor y restauración de biodiversidad, reduciendo la demanda de energía y el impacto ambienta tales como, confort térmico, aislamiento térmico de las envolventes edilicias, ganancia y protección solar según corresponda, confort visual y acústico, calidad del aire interior, gestión ambiental del proceso constructivo, cubiertas de techos verdes, jardines verticales, uso eficiente del agua, su medición y consumo, recolección del agua de lluvia y tanques de relentización, agua para piscinas, uso eficiente de la energía e incorporación de energías renovables.
Clasificación de usos edilicios como residencias, comercios, diversión pública, cultura, recreación, educación, alojamiento, sanidad, servicios, transporte, depósitos e industrias determinando requisitos básicos de habitabilidad, funcionalidad, seguridad y durabilidad especificando lados, áreas, alturas, iluminación y ventilación mínimas a respetar. Consideraciones respecto a proyecto de las instalaciones de prestaciones y suministros, respecto a instalaciones eléctricas, balizamiento y señalización aérea, instalaciones termomecánicas, almacenamientos de inflamables, instalación sanitaria, sistemas de seguridad contra incendio, medios mecánicos de elevación, escaleras mecánicas, caminos rodantes y rampas móviles para vehículos.
TÍTULO IV. Ejecución de las obras.
Regula las medidas que se deberán adoptar durante la ejecución de una obra para que las instalaciones, maquinarias y trabajos de las obras no produzcan molestias a terceros por calor, frío, ruido, vibración, choque, golpe o humedad, la fiscalización por parte la autoridad de aplicación y las medidas de seguridad en obras, con eje en la protección de terceros de la obra como transeúntes, medidas de protección y seguridad en obra, excavaciones, suelos aptos para cimentación, aguas subterráneas, demoliciones, estructuras en elevación, muros, ejecución de instalaciones y conclusión de las obras.
TITULO V. Conservación y mantenimiento.
Se promueve la obligación de un manual de mantenimiento preventivo de edificios, promoviendo la conservación de fachadas, de las instalaciones eléctricas, conservación de instalaciones termomecánicas, conservación de medios de elevación, obras en mal estado por ruina u otros peligros.