Buenos Aires, 7 de julio de  2020

El pasado 2 de julio la comisión de Planeamiento Urbano y la Junta de Ética de la Legislatura porteña debatieron la designación de los nuevos técnicos que conformarán el Consejo del Plan Urbano Ambiental (CoPUA), con la exclusión de representantes de la primera minoría, el Frente de Todos, en un inédito avance antidemocrático. Este órgano de control interviene en los Códigos de Planeamiento Urbano, Ambiental y de Edificación, con responsabilidades en negocios inmobiliarios multimillonarios.

“Estamos ante una provocación y un intento de adoctrinamiento por parte del oficialismo de Horacio Rodríguez Larreta que desconoce todos los usos y costumbres históricos de la representación proporcional dentro de la Legislatura porteña”, dijo Javier Andrade, legislador del Frente de Todos, luego del intento de toma casi por asalto del PRO y sus aliados en la conformación del equipo técnico del  Consejo del Plan Urbano Ambiental (CoPUA), con la exclusión de representantes de la primera minoría del Frente de Todos.

“El oficialismo, en acuerdo con sus aliados, pretende imponer un ficticio concepto de representatividad con la inclusión entre los nueve técnicos a ser designados en este vital órgano de control de cinco funcionarios del PRO, dos de la UCR, uno del GEN y uno de Consenso Federal. Mientras que excluye absolutamente al Frente de Todos, la primera minoría opositora con 17 legisladores sobre 60 y segunda fuerza en importancia de la Legislatura. Representamos al 35% del electorado porteño y pretenden dejarnos sin representación técnica en el organismo “, explicó Andrade.

El Consejo del Plan Urbano Ambiental (CoPUA) puede, entre sus principales atribuciones, impulsar inversiones públicas y privadas para generar mejoras, analizar las implicancias urbanas y ambientales del conjunto de las acciones incluidas en el plan, promover y coordinar consultas y participación, como así también se dedica a la difusión y esclarecimiento, según consta en el sitio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires(1).

Pero además el CoPUA propone criterios para elaborar los instrumentos necesarios en la implementación de políticas urbanísticas y ambientales, en especial en la interpretación de los Códigos de Planeamiento Urbano, Ambiental y de Edificación, con las consecuentes vinculaciones a multimillonarios negocios inmobiliarios, que representaron casi una marca registrada de la gestión del PRO y sus aliados de Juntos por el Cambio en la Ciudad y la Nación.

“Los grandes desarrolladores como Caputo, Calcaterra y Toribio Achaval fueron los mayores ganadores de la disposición de un Código Urbanístico armado a su medida por el gobierno porteño. Supuestamente el 16 de julio tendremos sesión y veremos cómo sigue el atropello en marcha en el CoPUA, que profundiza medidas anteriores, y para el que estamos evaluando iniciar una medida de amparo judicial”, consideró Andrade.

“El oficialismo porteño plantea actualizar el plan urbano ambiental sin hacer consultas, cuando justamente precisa legitimidad de los distintos sectores e incluir las diferentes visiones existentes sobre la Ciudad, a la que ven como un espacio propio y exclusivo. Esto se da aún cuando el Frente de Todos está actualmente al frente de dos comunas, la 4 y la 8, y tiene amplia representación en todas las juntas comunales. El rol de las comunas resulta superficial en el actual Planeamiento Urbano y no se realiza un diagnóstico, en especial dirigido a los sectores populares, de una ciudad con fuerte déficit habitacional”, consideró Paloma Garay Santaló, investigadora del Instituto de Geografía de la UBA.

“Recientemente aprobaron el Código Urbanístico y el de Edificación solamente con los votos del PRO, sin intenciones de dialogar ni consensuar. Luego tuvieron que volver sobre sus pasos porque estaba mal hecho y debieron efectuar importantes modificaciones estructurales, en diciembre, ante las protestas de asociaciones profesionales, como la de arquitectos, y diversos sectores afectados”, agregó.

“Otra línea a destacar es la de los proyectos urbanísticos especiales, grandes desarrollos inmobiliarios con una política explícita de transferencia de suelo público a los sectores más ricos con rentabilidad extraordinaria, a través de normas especiales y excepciones que justamente precisan del CoPUA. Por eso buscan sacar del medio a la oposición real del Frente de Todos dentro de la composición técnica del organismo y así evitar cuestionamientos a un verdadero plan de negocios inmobiliarios con tierras públicas”, planteó la especialista

Actualmente en las áreas de la ciudad más valorizadas se habilita una explotación excepcional del suelo a partir de normas constructivas especiales, que habilitan tipologías que el nuevo código urbanístico prohíbe en el resto de la ciudad (como las torres de perímetro libre) asegurando una rentabilidad extraordinaria a los pocos emprendedores inmobiliarios capaces de participar en este tipo de operatorias. ·

A la vez la generación de infraestructura y espacio verde público es complementaria y valoriza aún más los desarrollos inmobiliarios en la tierra pública subastada, antes que proyectar espacios públicos con función social y ambiental, como espacios verdes de recreación y esparcimiento con el fin de mejorar la calidad de vida urbana barrial.

“Entre los inmuebles que iniciaron procesos de subasta pública en especial hasta el año pasado, se destacaron dos grandes grupos: inmuebles individuales (lotes baldíos, departamentos, casas y edificios en block) y grandes lotes para desarrollo de proyectos urbanos en sectores estratégicos de la ciudad con una normativa urbana especial que fija una morfología y constructibilidad distinta a su entorno barrial inmediato y a los lineamientos del recientemente aprobado Código Urbanístico”, amplió Garay Santaló.

“Podemos ver el ejemplo de la parcela A del Viejo Tiro Federal, dos manzanas en Avenida del Libertador y Udaondo, frente al estadio de River Plate, que fue adquirida en subasta pública por el grupo empresario Werthein a fines de 2018(2) en 151,5 millones de dólares, con una capacidad de desarrollo de al menos 150 mil metros cuadrados a un valor aproximado de mercado de más de dos mil dólares el metro cuadrado en esa zona. Negocios redondos y a la medida de los grandes desarrolladores”, ejemplificó el legislador Andrade.   

(Legisladores porteños del Frente de Todos protestan por manejo del CoPUA)

“La auténtica voracidad del PRO por las tierras públicas porteñas no se detuvo ni en estos tiempos de pandemia. Hace apenas un mes y medio quisieron avanzar sobre el llamado ‘Triángulo de Salguero’, un predio de forma triangular sobre la finalización de esa calle hacia el Río de la Plata, y sobre los terrenos ganados con la elevación de las vías del tren en la zona de Dorrego y Corrientes. Maniobras que pudieron ser detenidas por el momento por una medida de amparo judicial”, ejemplificó Andrade.

EL NEGOCIO INMOBILIARIO: SUBASTA DE INMUEBLES PÚBLICOS

“La política urbana imperante en los últimos años en la Ciudad de Buenos Aires ha agravado las dificultades que existen para acceder a un hábitat digno. El maquillaje de villas y asentamientos y el realojamiento de algunas familias en nuevos conjuntos habitacionales han sido efectistas y adquieren cierta visibilidad, pero no logran contrarrestar los efectos excluyentes que produce una política urbana que antepone garantizar los negocios inmobiliarios por sobre las iniciativas que necesitan implementarse para revertir el déficit habitacional, de equipamiento y espacios verdes que se registra en numerosas áreas “, expresó Luis Baer, docente e investigador del Instituto de Geografía en la Facultad de Filosofía y Letras (UBA), en un reciente informe del Observatorio Universitario de Buenos Aires (OUBA)(3).

“En este contexto, la subasta masiva de inmuebles públicos que vino produciéndose en CABA hace ya más de tres años, supuso una estrategia que, además de desatender las principales prioridades socio-urbanas, desperdició una valiosa oportunidad de gestión sobre un bien que es estratégico, escaso e irreproducible: el suelo urbano bien localizado”, amplió Baer.

El siguiente mapa ilustra cómo se registraba la distribución territorial de precios del suelo y los inmuebles públicos subastados y habilitados para subastar hasta julio de 2019 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuando el mismo espacio político, durante la presidencia de Mauricio Macri, concentraba el poder en Nación, CABA y Provincia de Buenos Aires:

Se puede observar en la Ciudad de Buenos Aires la práctica de la subasta de tierras públicas como política de suelo, y la falta de criterios de planeamiento urbano general sobre los terrenos en desarrollo. Estos por su localización se hallan concentrados en la zona norte de la Ciudad, en los barrios más valorizados, como inclusión de un stock de tierras para el mercado inmobiliario privado y casi nunca para equipamiento público.

Al mismo tiempo la ventas de tierras funciona como forma de financiamiento para obras como el Paseo del Bajo o reformas del Puerto de Buenos Aires, cuando podrían buscarse fondos genuinos con algún tipo de peaje a camiones y micros comerciales o un canon portuario para la nueva obra.

Con el argumento de obtener fondos para la construcción de infraestructura se llevó a cabo, a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), un proceso de subastas compulsivo, de enajenación, de decenas de inmuebles de propiedad pública nacional, con especial énfasis entre 2016 y 2019.

HACIA UNA POLÍTICA DISTINTA DEL MANEJO DE RECURSOS

La iniciativa pública del Gobierno de la Ciudad incentiva desarrollos inmobiliarios de vivienda y oficinas de lujo, desaprovechando la oportunidad que ofrecen los inmuebles públicos en lugares estratégicos para generar mejores condiciones de acceso residencial, por ejemplo, generando vivienda protegida a precio asequible para sectores medios y populares.

El Frente de Todos en un estudio actualizado estimó que en la Ciudad de Buenos Aires al menos el 32,1% de las propiedades son alquiladas, y unas 900 mil personas son inquilinas e inquilinos, sobre una población algo menor a los tres millones de habitantes. A esto se suman en muchas comunas los habitantes de hoteles, pensiones e inquilinatos en condiciones precarias y las decenas de villas y asentamientos.

Macrí firmó un Decreto de Necesidad y Urgencia al día siguiente de perder las elecciones presidenciales de octubre del año pasado, en el que dio facultades a la AABE para pagar con una serie de inmuebles obras hechas por el gobierno de Rodríguez Larreta.

El presidente saliente autorizó 31 escrituras de cesión de tierras públicas de Nación a la Ciudad por un valor aproximado de 16 mil millones de pesos, hasta el 9 de diciembre incluido, es decir literalmente hasta su último día de gobierno, cuando están expresamente prohibidas estas medidas durante el último semestre del fin del mandato, en cumplimiento del artículo 15 bis de la Ley N° 25.917 (Ley del régimen Federal de responsabilidad Fiscal y Buenas prácticas de Gobierno).

Cualquier similitud con la catarata de créditos irregulares otorgados a la cerealera Vicentín, en pleno proceso de fuga de activos en el mismo período, por parte de Javier González Fraga al frente del Banco Nación, seguramente no es pura coincidencia.

En febrero, mediante dos decretos, el presidente Alberto Fernández ordenó revisar todas las cesiones de tierras que hizo Macri, en especial las del último semestre.

Uno de estos decretos, el 145/20202 publicado en el Boletín Oficial el 17 de febrero último, dice en algunos de sus considerandos más destacados:

–  La afectación de bienes por pago de obligaciones desnaturaliza la función de la AABE e implica un desprendimiento de activos insustituibles que pertenecen al  Estado Nacional Argentino (ENA)

– Vulnera normas elementales de competencias del ENA, porque faculta a un ente descentralizado a disponer por sí mismo, sin verificaciones pertinentes (sobre la procedencia, cuantía y origen de los compromisos).

– La mecánica de “dación en pago” de bienes para cancelar deudas o compromisos de asistencia financiera resulta improcedente e inconveniente para el interés público (más si las mismas se realizan por el monto de la tasación oficial). La atribución al AABE, priva al ESTADO de, por ejemplo, tener ofertas económicas superiores a la tasación oficial.

– Es “gravoso y reprochable” que la medida se tomó al día siguiente de las elecciones generales y la dación en pago de inmuebles se realizó exclusivamente a favor de una sola jurisdicción: la CABA.

Sin dudas, un cambio de tendencia, del que Rodríguez Larreta deberá tomar nota en adelante, aunque los manejos de Juntos por el Cambio durante la última semana con la conformación técnica del CoPUA, parezcan ir exactamente en dirección contraria.

Como última reflexión la actual pandemia dejó en claro más que nunca la unidad territorial y funcional que comparte al Area Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) y la necesidad de generar un plan urbano ambiental con directrices en común más allá de la Avenida  General Paz, entre las jurisdicciones de CABA, Provincia de Buenos Aires y con intervención de Nación, que tiene responsabilidad sobre los transportes.

Los tiempos de manejos de políticas públicas con el concepto de coto cerrado deben dar paso definitivamente a la gestión de una ciudad moderna, inclusiva, justa y productiva.

(1)- https://www.buenosaires.gob.ar/planeamiento/consejo-del-plan-urbano-ambiental

(2)- https://www.ambito.com/edicion-impresa/grupo-werthein-compro-predio-del-tiro-federal-us1515-m-n4040076

(3)-http://novedades.filo.uba.ar/sites/novedades.filo.uba.ar/files/Informe%20Vivienda%20DIFUSION%20DEFINITIVO.pdf