APUNTES PARA EL DEBATE – FRENTE DE TODOS CABA
La información que sigue condensa las distintas áreas de interés y capítulos del libro “Ciudad para pocos”, presentado el 11 de abril de 2023, como resultado del trabajo colectivo de especialistas, técnicos y referentes de los distintos sectores que integran el Frente de Todos de CABA. Dicho trabajo incluye las conclusiones de todas las comisiones de ciudadanas y ciudadanos participantes del Foro sobre problemáticas de la Ciudad, tras 15 años de macrismo, organizado en noviembre de 2022 en la Facultad de Ciencias Sociales de la UBA:
VIVIENDA Y DESARROLLO URBANO
LA INMOBILIARIA DEL MACRISMO
Desde hace 15 años, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires consolida su tendencia a ser uno de los distritos más desiguales de nuestro país, donde conviven profundas situaciones de exclusión social, económica y habitacional con un alto grado de concentración de la riqueza.
La gestión del macrismo se ha caracterizado por un proceso de concentración de la actividad inmobiliaria y de la construcción en manos de unas pocas grandes empresas ligadas al capital financiero. En este modelo económico, el Estado de la Ciudad es concebido como facilitador de negocios inmobiliarios. Para eso debieron reducirlo a su mínima expresión, renunciando a su rol de garante de derechos y moderador de intereses, lo que produce un claro retroceso en el acceso a derechos fundamentales como lo es la vivienda digna.
Existe, entonces, una estrategia inmobiliaria oculta detrás de la política de desarrollo urbano de la Ciudad, que consiste en utilizar los recursos que provee la gestión del Estado para preparar escenarios de rentabilidad a corto, mediano y largo plazo para los grandes desarrolladores inmobiliarios.
Donde ya era rentable construir, se otorgan normas que permiten una mayor explotación del suelo o se venden terrenos del Estado nacional para ponerlos a disposición del mercado. En cambio, en las zonas de la Ciudad donde aún el escenario no es de alta rentabilidad, es el Estado de la Ciudad el que invierte construyendo edificios públicos, poniendo en valor el espacio público y generando obras de infraestructura para valorizar el suelo. Los traslados de dependencias públicas -que constituyen una desconcentración de las oficinas del Gobierno pero no son una política de auténtica descentralización- han producido, sin duda, un efecto estético en su entorno; pero la total ausencia de políticas complementarias produjeron la expulsión paulatina de quienes viven en esos barrios.
Por otra parte, la decisión política de retirar al Estado de cualquier definición estratégica sobre los tipos de vivienda que se construyen ha significado que el mercado inmobiliario se oriente mayoritariamente a los emprendimientos de altísima rentabilidad, especializándose en la construcción de viviendas y oficinas de lujo que son inalcanzables para quienes sufren el déficit habitacional o buscan acceder a su primera vivienda. A esto se le suma la nula implementación de políticas de acceso al crédito para que las familias puedan cumplir el sueño de la casa propia.
Los datos son contundentes: mientras en el año 1995 la vivienda de categoría sencilla representaba el 63% de las viviendas construidas, en el 2018 este porcentaje ha sido del 22%: el 78% restante corresponde a las categorías confortable, lujosa y suntuosa. Dentro de este último grupo, la mayor participación fue para la categoría suntuosa, con el 38% del total de lo que se construye en la Ciudad. Estos datos resultan aún más preocupantes si observamos la cantidad total de metros cuadrados construidos durante 2018, ya que solo el 17% corresponde a vivienda sencilla, mientras que el 83% de los metros construidos en todo ese año corresponden a los segmentos más costosos (A.E. CABA, 2018).
Este proceso de financiarización del mercado, que propicia el desarrollo de viviendas suntuosas, ha provocado que la vivienda pierda su valor de uso para convertirse en un activo financiero objeto de especulación. A la vez, esto ha elevado el precio de las propiedades, dificultando el acceso a una vivienda digna a las familias porteñas. Año tras año aumenta el déficit habitacional mientras que, al año 2021, se calculan cerca de 240 mil viviendas ociosas, según los registros de gasto de energía (ENRE, 2021).
Este proceso se extiende en toda la Ciudad, debido a las intervenciones estatales que aumentaron el precio del suelo y acentuaron los procesos de valorización también en los barrios del sur. Entre 2010 y 2019, el precio promedio en la Ciudad se incrementó en un 80%; y en términos relativos, los barrios ubicados en los sectores sur y oeste (con menores precios por metro cuadrado) se valorizaron aún más.
En resumen, el Estado de la Ciudad con la ayuda de las excepciones y las normativas de los Códigos Urbanísticos, garantiza oportunidades a los grandes desarrolladores inmobiliarios, pero se retira a la hora de elaborar políticas de acceso a la vivienda para la gran mayoría de las familias de la Ciudad.
Costa Salguero: un caso modelo
En este contexto de profundización del modelo de privatización y negocios inmobiliarios, se destaca el caso emblemático de Costa Salguero. La gestión de Rodríguez Larreta encaró el proyecto para construir un barrio costero de lujo a cambio de algunos metros de acceso a espacios verdes. La iniciativa del Ejecutivo necesitó de modificaciones a la normativa urbanística de los terrenos del Distrito Joven y los votó en la Legislatura, habilitando concesiones con usos amplios, con construcciones de hasta 29 metros de altura y un helipuerto en las hectáreas linderas.
En la Legislatura, el bloque oficialista contó con los votos necesarios para avanzar pero el proyecto fue frenado por la activa participación y organización de la ciudadanía en torno a la iniciativa popular que presentó nuestro espacio político para la construcción de un parque público costero. Esta oposición al proyecto oficial movilizó a una gran cantidad de referentes, ONG, cátedras universitarias y colectivos de arquitectas que reclamaron que se archive el proyecto. Se realizaron audiencias públicas que fueron récord en participación (con más de 7000 participantes), bicicleteadas, intervenciones en la vía pública y festivales reclamando que no se avance con la privatización de este espacio que podría ser tan valioso para porteños y porteñas.
En un hecho histórico, por primera vez, la Legislatura porteña debatió una iniciativa popular, en este caso promovida con la firma de más de 53 mil vecinos y vecinas, para convertir tierras públicas en un parque porteño de disfrute comunitario en Costa Salguero: una iniciativa impulsada durante casi dos años por el Frente de Todos, como contraposición al proyecto del oficialismo de Juntos por el Cambio de construcción de edificios de lujo en la costa ribereña aún con una porción de tierra destinada al uso público.
Como lo venía anticipando, la mayoría del oficialismo de Horacio Rodríguez Larreta y sus aliados impuso su número para rechazar el 30 de marzo de 2023 el pedido popular en la sesión con 20 votos positivos del Frente de Todos y del Frente de Izquierda y 37 negativos de Vamos Juntos, UCR-Evolución, Republicanos Unidos y La Libertad Avanza.
Lo que está en juego en realidad, como fondo de la cuestión, son dos proyectos opuestos de modelo de Ciudad, como señaló, el senador Mariano Recalde, al considerar lo que se debatió en la sesión: “Si se defienden los derechos de las mayorías o la ganancia de unos pocos, si la Legislatura recoge y expresa los reclamos de la ciudadanía o sigue oficiando de escribanía, si conquistamos un gran pulmón verde en la Ciudad o permitimos que sigan avanzando el cemento y la especulación”. Pese al resultado, los legisladores del Frente de Todos se comprometieron a seguir la pelea por el parque público de Costa Salguero.
Nuestro modelo: 16 iniciativas para una ciudad inclusiva, popular, integrada, feminista y eficiente.
Desde el Frente de Todos venimos trabajando conjuntamente en distintas ideas y proyectos para la construcción de una Ciudad de Buenos Aires desarrollada e inclusiva, una ciudad a la altura de su historia, donde la calidad de vida y la habitabilidad de la ciudadanía no sea moneda de cambio frente a una gestión extractivista e improvisada. Resulta un gran desafío recuperar un urbanismo basado en la justicia espacial y social y también, frente a un urbanismo posmoderno y posibilista, volver a planificar un modelo de ciudad a mediano y largo plazo, donde primen los intereses de las mayorías y no los de los amigos del gobierno de turno. Creemos en un urbanismo flexible, participativo y planificado, donde podamos aprovechar la diversidad de saberes que existen en las universidades, consejos profesionales, asociaciones de la sociedad civil, organizaciones sociales, centros de estudios y ciudadanas y ciudadanos comprometidos con una Buenos Aires más justa pero también más productiva y eficiente.
A la vez, abonamos a la construcción de una ciudad con perspectiva feminista, donde las actividades reproductivas, de cuidado y las tareas cotidianas tengan un rol fundamental. En este punto, los equipamientos colectivos, los proyectos cooperativistas y las políticas dirigidas al espacio público cumplen un rol central. Partimos de pensar un sistema integral de políticas para la vivienda, hábitat y suelo que logren plasmar iniciativas robustas, heterogéneas y complementarias, donde se logren interacciones virtuosas entre el funcionamiento del mercado, la intervención estatal y el aporte de las organizaciones de la economía social y popular. El objetivo de la política es construir un marco de relaciones que promueva la ampliación del acceso a la ciudad como un derecho que supone el alcance de condiciones dignas para el desarrollo de vida de sus habitantes, con criterios de sostenibilidad ambiental y justicia social; de participación democrática protagónica, deliberante y autogestionada de la comunidad en general; y de distribución equitativa de los recursos, procurando un proceso de integración social en los diferentes grupos que en la actualidad se distancian y dejan de reconocer por condiciones materiales y simbólicas.
Para eso es fundamental el desarrollo de políticas públicas que se construyan teniendo en cuenta la realidad de cada barrio, que recuperen las experiencias y voces de sus vecinos y vecinas y que reconozcan la diversidad de personas que transitan y habitan la ciudad. Es decir, que podamos pensar tanto el espacio público, los espacios de circulación y las viviendas teniendo en cuenta la vida de las mujeres, las diversidades, las personas con capacidades diferentes, los niños, niñas y adultos mayores.
Sobre el modelo de ciudad que proyectamos y nos identifica, entendemos necesaria la redistribución de la riqueza, el acceso a la vivienda digna y la integración social urbana encarada desde una perspectiva de derechos, cabalmente participativa y auténticamente sustantiva. Asimismo, la resolución de los conflictos específicos debe ser abordada con una mirada integral. La justicia social en materia de vivienda se traduce en ampliación de derechos, políticas públicas, participación y compromiso de la comunidad, constituyéndose como protagonista en la transformación de sus condiciones de vida ante la deuda estructural del estado de la Ciudad.
A continuación, presentamos 16 iniciativas. Algunas de ellas constan del efectivo cumplimiento de las leyes vigentes, y otras constituyen proyectos de ley que ha presentado nuestro bloque en los últimos años y que no han recibido tratamiento:
- Efectivo cumplimiento de la Ley de Comunas, jurisdicción presupuestaria, mecanismos de gestión y participación ciudadana. Creación de Oficinas Comunales de la Secretaría de Inquilinos.
- Sanción de la Ley de Emergencia Habitacional de la Ciudad, suspensión de desalojos, relevamiento y conformación de una comisión especial.
- Estrategia de intervención sobre villas y barrios populares para llevar adelante en un período de 8 años los procesos de reurbanización e integración social y urbana de villas y asentamientos. Recuperación de las capacidades estatales para la construcción de viviendas populares, públicas, promocionales y de interés social.
- Conformación de una Mesa de Planeamiento Estratégico del Área de Vivienda en el marco del Instituto de Vivienda de la Ciudad, con la participación de los organismos del área urbana, Defensoría del Pueblo, Legislatura, Banco Ciudad y organizaciones de la sociedad civil.
- Sanción de una Ley Marco de Vivienda de la Ciudad, en la que se plasmen los principios e instrumentos que se desarrollan en este apartado y se determinen plazos a cumplir para la disminución del déficit habitacional.
- Sanción de la Ley de Inmobiliaria estatal o Agencia pública de inmuebles, donde el Estado sea regulador central del mercado inmobiliario.
- Sanción del impuesto a la vivienda ociosa, con gravámenes a los inmuebles deshabitados en un plazo de 12 meses. Los fondos serán destinados al Instituto de Vivienda de la Ciudad para la construcción de viviendas sociales.
- Fortalecimiento de las líneas de crédito del Banco Ciudad para sectores medios y medios bajos en articulación con banco de inmuebles del IVC y la política de suelo general.
- Implementación de la ley de vivienda asequible.
- Modificación de la Ley de Herencia Vacante, para financiar el Programa de Autoconstrucción Colectiva de la Vivienda.
- Desarrollo del proceso de actualización del Plan Urbano Ambiental (PUA). Confección y aprobación de un Código Ambiental. Construcción de un proceso participativo integral para la modificación del Código Urbanístico y el Código de Edificación.
- Creación del Fondo Solidario para la Vivienda (FOSOVI), que centralice la financiación de la política habitacional. Creación del Registro Público de Bienes Inmuebles para centralizar y transparentar el manejo de los inmuebles públicos.
- Desarrollo de un programa para el acceso a la vivienda propia de los trabajadores y trabajadoras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, cofinanciado entre el Gobierno porteño y distintos gremios.
- Integración de la mesa institucional de Alquileres. Protocolo de procedimiento / garantías ante desalojos.
- Desarrollo de un plan de manejo con anclaje metropolitano de la costa del Río de la Plata con criterio de recuperación de la ribera para el disfrute público y aprovechamiento de sus servicios ambientales.
- Desarrollo de entes de carácter metropolitano de planeamiento urbano, vivienda y hábitat para llevar adelante una estrategia de manejo e intervención en la Región Metropolitana de Buenos Aires.