ALQUILAR EN CABA: ¿MISIÓN POSIBLE?
Buenos Aires, 26 de octubre de 2020
La reciente sanción de la Ley de Alquileres 27.551 de alcance nacional aportó importantes mejoras para inquilinos e inquilinas y herramientas que no son aún bien conocidas por los propios interesados, por lo que el Frente de Todos impulsa en las 15 comunas de la Ciudad de Buenos Aires la creación de “Oficinas Comunales de Atención y Orientación sobre alquileres”.
El proyecto de Ley para crear en todas las comunas “Oficinas Comunales de Atención y Orientación sobre alquileres” fue presentado por la legisladora Lucía Cámpora, e impulsado por el referente de la Comuna 6, Osvaldo “Ovi” Balossi, con al apoyo conjunto de legisladores y otros comuneros y comuneras del Frente de Todos porteño, para informar, asesorar y asistir a inquilinos y propietarios de la Ciudad.
“La Ley de Alquileres sancionada recientemente en el Congreso Nacional es un gran avance, consagra derechos importantes en el marco de una relación en la que claramente hay una parte más vulnerable, que es el inquilino o inquilina. También el Decreto 320/2020 que impide los desalojos y congela los aumentos de alquileres, en el marco de la pandemia, es muy importante. Pero además de las leyes, hacen falta políticas activas para lograr su cumplimiento, y ahí es donde vemos que el Gobierno de la Ciudad se queda cruzado de brazos. Por eso presentamos este proyecto que crea las Oficinas Comunales, para que les vecines tengan al alcance una herramienta en este sentido”, dijo Cámpora.
Entre las funciones que establece la iniciativa están las de informar y asesorar sobre la Ley 27.551; brindar asistencia técnica y orientación; implementar espacios de mediación comunitaria para resolver conflictos relativos a la locación de inmuebles; proveer un modelo de contrato de locación orientativo; asistir sobre las opciones de garantía e informar sobre el programa Garantía BA; difundir los derechos y obligaciones estipulados por las Leyes N° 27.551 y N° 5.859 respecto de locadores, locatarios, corredores inmobiliarios y/o intermediarios; brindar información y asesoramiento sobre los programas disponibles de acceso a la vivienda y al crédito, el otorgamiento de subsidios habitacionales y programas de la Ciudad o Nacionales.
“Estas oficinas deben estar integradas por personal capacitado en el tema y tener como principio la relación desigual que existe entre una persona que está buscando dónde vivir y una persona que ya es propietaria. La persona que está en busca de una vivienda se encuentra en una situación de estrés y angustia por momentos muy grande, sabemos lo difícil que es renovar un alquiler o tener que juntar mucho dinero para poder alquilar un nuevo inmueble. Por todo esto la herramienta que estamos proponiendo tiene como principio rector la situación de lxs inquilinxs”, explicó Balossi.
Desde la perspectiva del Frente de Todos, la función principal de estas Oficinas será constituir un espacio de cercanía en cada una de las quince comunas porteñas para todos los vecinos y vecinas, garantizando acceso a derechos, reclamos y trámites. En este caso puntual, haciendo foco en una de las problemáticas más importantes que padecen las y los vecinos de la ciudad: el acceso a la vivienda.
“Proponemos que en estas Oficinas las y los vecinos puedan encontrar información veraz y útil basada en una herramienta fundamental que ha sido creada recientemente: la Ley Nacional de Alquileres. Muchas veces los derechos no son conocidos por sus titulares por falta de acceso a la información necesaria. Creemos, además, que el proyecto representa verdaderamente una demanda basada en una necesidad de amplias mayorías de la población de la Ciudad de Buenos Aires. Las sedes comunales existen y aún tienen capacidad administrativa suficiente para incorporar nuevos trámites que puedan ser realizados en ellas”, sostuvo Balossi.
¿QUÉ CAMBIA CON LA LEY 27.551?
“Lo primero que podemos decir es que la Ley 27.551 constituye un paso a nivel nacional de regulación del mercado de la vivienda a través del alquiler. Esto resulta de suma importancia ya que el mercado de la vivienda en su totalidad no tenía prácticamente ningún tipo de regulación y, en muchas ocasiones, esto generaba perjuicios particularmente para lxs inquilinxs. Podemos observar varios beneficios presentes en la nueva ley”, consideró Victoria Campastro, socióloga de la UBA y Maestranda en Políticas Públicas de la Universidad Torcuato Di Tella.
Algunos de los puntos más salientes de la nueva Ley de Alquileres son los siguientes:
- El aumento de los alquileres se establece de manera anual (ya no semestralmente) y mediante un Índice compuesto por el IPC (variación mensual del Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (variación mensual de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) que establecerá de manera diaria el Banco Central. De esta forma se evitan aumentos especulativos e indiscriminados por parte de los propietarixs, creando un equilibrio entre el aumento de precios generalizado y el aumento de los ingresos salariales promedio.
- Se regulan las expensas extraordinarias y los impuestos a la propiedad, como el ABL en CABA, estableciéndose ambas a cargo del propietarix del inmueble. De este modo se regulan las obligaciones de inquilinxs y propietarixs no dejándolo a discrecionalidad de estx últimx, como sucedía anteriormente.
- Se establece como plazo mínimo para los contratos un período de tres (3) años, lo que genera mayor estabilidad a lxs inquilinxs en lo que respecta a su vivienda.
- Los contratos deben estar registrados en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Esto permite, por un lado, desde el Estado conocer las condiciones en las cuales se encuentra efectivamente el mercado de alquileres con fines habitacionales y por otra parte, condiciona en mayor medida la firma de contratos en términos que no cumplan con lo normado.
- Se regula el pago de alquiler anticipado, el depósito de garantía y las garantías. Se establece que tanto el alquiler anticipado como el depósito no pueden ser mayores al valor de un mes de alquiler, lo cual previamente quedaba a discrecionalidad del propietarix y se exige que estx proponga dos opciones de garantía, por lo que la única opción no puede ser la clásica y dificultosa garantía propietaria de CABA.
- A su vez, la Ley crea un Programa Nacional de Alquiler Social cuyo objetivo es la atención a sectores de mayor vulnerabilidad tales como personas en situación de violencia de género y adultos mayores, mediante líneas de subsidios, créditos blandos para el acceso a la locación de vivienda y facilidades para jubilados, pensionados y titulares de prestación de desempleo. De este modo, la Ley se plantea de manera integral, no sólo avanza en la regulación del mercado de alquiler con fines habitacionales, sino que busca incluir a quienes no cuentan con los niveles de ingresos u otras condiciones estructurales para el efectivo acceso a la vivienda mediante alquiler.
MÁS DEL 35% DE LOS HABITANTES DE CABA SON INQUILINOS
“El acceso a la vivienda es uno de los mayores problemas en la Ciudad. El abanico va desde la situación más extrema que es la de las 7251 personas en situación de calle, pasando por los casos de vivienda precaria en barrios populares o asentamientos, que alcanzan a 350.000 personas, y luego tenemos la situación de quienes alquilan. Las políticas del Gobierno porteño para los problemas de vivienda son verdaderamente escasas. Yendo al tema de los alquileres específicamente, se calcula que más de un 35% de les porteñes alquila, es un número significativo”, dijo la legisladora Cámpora.
En efecto, según los datos oficiales de 2019, el 35,2% de porteñxs son inquilinxs, mientras que el 11,3% de éstxs viven en condiciones precarias. Resulta entonces que casi la mitad de lxs residentes de CABA, 46,5%, no son propietarixs de su vivienda. Para las estimaciones poblacionales realizadas por la DGEyC del GCBA, para el 2019 CABA contaría con aproximadamente 3.079.029 habitantes, por lo que de manera estimativa podríamos decir que la Ciudad tiene alrededor de 1.083.818 habitantes en condición de alquiler de su vivienda y 347.930 habitantes en condiciones precarias de vivienda.
Según datos de la Dirección General de Estadística y Censos del GCBA basados en las mediciones de la Canasta Total de Septiembre de 2020 y en los últimos relevamientos de precios promedio de alquiler de Julio de 2020 en la CABA, una familia de tres integrantes debe tener un ingreso mínimo de $66.557 para cubrir la Canasta Total y poder alquilar un inmueble de 2 ambientes de valor promedio, mientras que una familia de cuatro integrantes debe tener un ingreso mínimo de $92.047 para cubrir la Canasta Total y poder alquilar un inmueble de 3 ambientes de valor promedio.
“También, según los relevamientos del segundo trimestre del 2020 de la Dirección General de Estadística y Censos del GCBA, el ingreso total familiar medio de la CABA a precios corrientes es de $63.008, presentándose amplias diferencias entre el norte, el centro y el sur. Mientras en el sur el ingreso total familiar medio es de $ 49.655, en el centro es de $59.774 y en el norte de $81.575. Sin realizar análisis muy profundos, queda en evidencia lo inaccesible que resulta el alquiler para la gran mayoría de lxs habitantes de la Ciudad, convirtiéndose casi en un privilegio de algunxs pocxs habitantes de la zona norte”, cuantificó Campastro.
Las persistentes diferencias en todos los indicadores entre norte, centro y sur porteño también se hacen notar en el acceso al techo: mientras que en el norte encontramos el mayor nivel de régimen de vivienda mediante alquiler con un 37,7%, la zona sur presenta un 29,1% de población inquilina y un 14,6% de régimen precario de vivienda. El desglose por comunas, arroja datos aún más interesantes y certeros respecto al avance del alquiler como modo de acceso a la vivienda: las comunas 1, 2 y 3 presentan un 49.2%, 42.8% y 45.9% respectivamente de población inquilina.
A su vez, las comunas con menores niveles de tenencia de alquiler, presentan una considerable proporción de inquilinxs sobre el total, alcanzando casi un tercio de las viviendas bajo dicho régimen. Entre estas comunas se encuentran la 8, 10, 11, 12 y 15, teniendo niveles de tenencia de alquiler de 24,40%, 25,20%, 27,10% y 29.5% las últimas dos comunas respectivamente.
Mirando con mayor perspectiva y tomando datos de años anteriores, vemos como en los últimos diez años la tenencia propietaria disminuyó 10% y la tenencia por alquiler en la CABA pasó de un 27,7% en el año 2006 a un 35,2% en el año 2019. Incluso, la tenencia por alquiler ha llegado a superar los niveles de propietarios en comunas tales como la 1 y la 3, con un incremento del 10% y el 8% respectivamente, mientras que en otras comunas tales como la 2, la 6, la 13 y la 14 si bien los alquileres no superaron los niveles propietarios, se han incrementado entre 10 y 13 puntos porcentuales.
Hoy en día alquilar un inmueble en la CABA de 1, 2 o 3 ambientes sale en promedio $16.842, $22.515 y $33.324 respectivamente a julio de este año y los precios continúan aumentando.
De 2017 a 2018 el alquiler promedio de la CABA aumentó entre un 36% y un 42%, dependiendo de los ambientes del inmueble, de 2018 a 2019, el aumento promedio de alquiler varió entre un 26% y un 32% y de 2019 a 2020, el aumento promedio del alquiler se ubica al momento entre un 28% y un 35%, sin resultados finales del consolidado del año.
“Según el Índice de Precio al Consumidor relevado por la Ciudad, en 2017 la variación acumulada anual de precios fue de 26.1%, en 2018 del 45.5% y el 2019 de 50,6%, lo que evidencia que lo alquileres se han movido a la par de la inflación en algunos años pero que sin embargo han tenido un límite ‘natural’ cuando la inflación supera ampliamente el crecimiento de los salarios a nivel nominal. Regular dicho equilibrio es fundamental, ya que si bien dependiendo de las condiciones macroeconómicas se puede dar sin intermediación estatal, años como los actuales donde la mayoría de los sectores asalariados no tuvieron un aumento de sus ingresos, mientras los alquileres acumulan entre un 28% y 35% de aumento, resultan de gran peligro a la hora de garantizar la vivienda como derecho”, consideró Campastro.
LA MISIÓN CASI IMPOSIBLE DEL ACCESO A LA VIVIENDA
Existe una gran problemática de acceso a la vivienda en la Ciudad más rica del país: si bien es una de las urbes con mayor Producto Bruto Geográfico, los trabajadores y trabajadoras que aportan al mismo y por ende contribuyen con la riqueza de la Ciudad tienen cada vez mayores dificultades para el acceso a una vivienda dentro de la misma: la capacidad de ser propietarix en la CABA es cada vez más un privilegio, lxs inquilinxs cada vez son más y la tenencia precaria crece conforme pasan los años. El trabajo en la Ciudad de Buenos Aires de sus residentxs y de aquellxs que viven en los partidos aledaños es bien recibido pero mal pago y acceder a una vivienda es misión casi imposible para el grueso de la población.
“El universo de familias y personas que necesitan alquilar para tener un hogar posee características muy variadas. Lo que es una realidad y que tiende a homogeneizar las necesidades de todas estas personas es la falta de políticas públicas por parte del Gobierno de la Ciudad de paliar esas necesidades. En tal sentido inquilinos e inquilinas no cuentan con herramientas estatales que respalden o acompañen sus necesidades, ya sea para alquilar e incluso para poder acceder a comprar una vivienda. El GCBA tiene una mirada completamente municipalista en ese sentido. No sale al ‘rescate’ de ninguno de los grupos sociales que necesitan de su apoyo”, especificó Balossi.
Puntualmente, la escasa participación del Gobierno de Horacio Rodríguez Larreta en políticas que acompañen a sectores vulnerables de la Ciudad es realmente preocupante. Por ejemplo, en un año como éste, en el que la pandemia ha afectado dramáticamente a todos los sectores de la economía y cuando el costo de vida en la Ciudad se incrementó notablemente, desde el oficialismo no se aumentó el monto que se abona por subsidio habitacional. Es decir, no hubo actualización del monto que perciben las personas que necesitan vivir en un hotel para salir de la calle.
Se trata de una situación que produce prácticamente que las personas se vean obligadas por la mala gestión de gobierno a permanecer en situación de calle. El abandono, en ese sentido, es enorme y realmente preocupante.
En CABA persiste el déficit habitacional endémico y pese a que en las últimas décadas la construcción de viviendas a altos precios y para pocos como reserva de valor se multiplicó, las posibilidades de acceso de los sectores de menores ingresos a un techo digno actualmente resultan imposibles y allí está la raíz del problema del crecimiento de los asentamientos y el ingente número de personas que terminan viviendo en hoteles, a veces en condiciones precarias e irregulares, o, insistimos, viviendo en la calle.
PROPUESTAS DEL FRENTE DE TODOS
El impulso de las mejoras implicadas en la Ley 27.551 con el debido acompañamiento de iniciativas como las “Oficinas Comunales de Atención y Orientación sobre alquileres” puede significar un mejor horizonte para inquilinos e inquilinas porteñxs.
Este año, ante la falta de datos actualizado por parte del GCBA y la ausencia de políticas sistematizadas e integrales para abordar la problemática, el Frente de Todos presentó un proyecto en la Legislatura a fin de crear un relevamiento de déficit socio-habitacional para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires cuyo objetivo sea la generación de información actualizada respecto a la población que vive en condiciones de vulnerabilidad social y habitacional, como así también conocer las condiciones particulares de sus viviendas y de la irregularidad en general.
“De este modo, se avanzaría sobre un primer paso para conocer de manera real la problemática y poder elaborar propuestas de política a fin de mejorar las condiciones de los y las habitantes de la Ciudad. Asimismo, y en relación con la temática de alquileres, se trabajó también un proyecto para la creación de un Sistema Único de Gestión Digital de Alquileres para el registro de propietarios/as inquilinos/as e inmobiliarias que busca ser un espacio digital, unificado y estatal mediante el cual se establezcan los contratos, sea medio de comunicación y de mediación entre las partes, a fin de garantizar el cumplimiento de derechos y obligaciones entre las mismas. De este modo, se generaría una herramienta estatal que permitiría alcanzar mayores niveles de regulación que resguarden y vuelvan efectivo el derecho de acceso a una vivienda en condiciones justas y dignas”, contó la especialista Campastro.
Al respecto, la legisladora Cámpora agregó: “Esto se suma a otros proyectos que el bloque presentó en la Legislatura, como el de la diputada María Bielli que propone crear un número de atención para denunciar situaciones de desalojos. Lamentablemente el gobierno de Rodríguez Larreta está a la orden del día para las políticas que facilitan el negocio inmobiliario y la construcción de viviendas de lujo, pero es urgente que atiendan las verdaderas problemáticas de vivienda que golpean a les vecines de la Ciudad”.
Sin dudas, otra deuda pendiente en la Ciudad es el conocimiento real de la cantidad de viviendas vacantes u ociosas y el establecimiento de algún tipo de incentivo para que las mismas se incorporen al mercado de compra y venta o de alquiler de viviendas.
“Según los datos provistos por el ENRE al IVC publicados en el Informe sobre Condición de Ocupación de las Viviendas en CABA de la Mesa de estudio de viviendas vacías de 2019, en la Ciudad hay 138.328 viviendas vacías, lo que representaría un 9,2% de los usuarios residenciales. Los criterios para establecer qué es una vivienda vacía todavía se encuentran en discusión así como también la metodología para medirla y el tipo de incentivo para que éstas sean efectivamente ocupadas. Impulsar esta discusión constituirá un avance importante en pos de colaborar con la disminución del déficit habitacional y aportar hacia condiciones de mayor accesibilidad a la vivienda”, concluyó la socióloga.
En contrapartida, en el plano nacional junto con el relanzamiento del Plan PRO.CRE.AR el Poder Ejecutivo envió la semana pasada al Congreso un proyecto de ley para mejorar la oferta de créditos hipotecarios para la construcción o compra de primera vivienda. Se tratará de líneas disponibles para la construcción sobre terreno propio o a adquirir; la adquisición o cambio de vivienda por una a estrenar (en primera escritura); refacción, ampliación o terminación; y la adquisición o cambio de vivienda única de ocupación permanente.
“En el Frente de Todos proponemos que Rodríguez Larreta, quien gobierna la Ciudad en este momento, ponga su mirada y su voluntad política en favor de construir políticas públicas que incentiven a quienes tienen viviendas ociosas a alquilarlas, por ejemplo. La falta de oferta en numerosos barrios de la Ciudad en relación a la demanda que existe de personas que necesitan alquilar, genera una brecha que es trasladada directamente al incremento de los precios y a la especulación inmobiliaria”, señaló Balossi.
Para concluir, desde el Frente de Todos se pueden crear y pensar herramientas y estar al tanto de lo que pasa con los vecinos y vecinas que se encuentran en situaciones críticas a la hora de alquilar para volverlo una “misión posible”, sin embargo, la responsabilidad sigue corriendo por cuenta de quienes gobiernan la Ciudad más rica del país y no logran garantizar derechos básicos fundamentales.